最近有套房子在中介圈很火。
黄浦区老西门，复兴珑御，241.45平米，四房两厅三卫，高楼层，3500万，还带一个车位。
(资料图)
单价只有14.5万/平米。
要知道复兴珑御2021年认购的时候，积分高到离谱，112.8分。
当年也是很多人抢破头都抢不到的，最高的时候小区二手挂牌价到了25万。
一个月之前，二期一些户型成交价还在17-18万。
现在14.5万的价格，和开盘价13.6万的均价也差不了多少了。
对比二手房最高的时候，市值也是蒸发了2000万。
复兴珑御这套房子，似乎在表明一件事：
目前豪宅的底，远没有大家想象的那么牢靠。
豪宅的房东还有点难
复兴珑御可能并不是当下市场的个例。
再来看其他小区。
同样在黄浦区，融创滨江壹号院三期，有一套170平的户型，挂牌价2900万，成交价2700万，单价不到16万。
同样是这个小区，高区江景219平米的房子挂牌16万/平米，低区的挂牌价已经直接挂到了15万/平米。
根据公开数据，我们整理了近期挂牌价跌幅TOP20榜单。
我挑几个重点的给大家念念：
翠湖天地隽荟， 275平，4月1号挂牌价还是8400万，最新挂牌价直接降到6800万。跌了1600万。
一套房子的跌幅，够在郊区买别墅了。
海玥黄浦源，281平的户型，从4500万降到3888万，跌了612万。
同一个小区还有一套237平的，从6300万降到5958万，跌了342万。
绿地海珀外滩二期，董家渡板块，293平米的房子，从6300万降到5690万，跌了610万。
上海4月中旬对比4月1日挂牌价跌幅前20：
魔都财观制图（数据来源小胖看房）
这些数字意味着上海最核心地段、最高端的小区，仍然在经历价格回调。
跌幅少的三四百万，多的上千万，这不是某一个房东资金链断裂在甩卖，这是一整个价格体系还没有完全稳住。
但有意思的是，市场的另一头，完全是另一番景象。
3月以来上海的带看量数据：
200万以下的房源，带看量占比稳定在15%左右；
200到300万的，占比20%，是所有总价段里最高的；
300到400万的，占比16.5%左右。
低总价的依然是主力带看方向。
上海3月以来二手房周带看分布：
魔都财观制图（数据来源小胖看房）
有个好的情况是，置换链条正在向上传递。
尤其400-600万的这个区间的带看量特别活跃。
上海400-600万二手房7天带看量：
魔都财观制图（数据来源小胖看房）
当然一些热门板块的千万左右的二手房成交也还可以。
比如瑞虹新城这边，3月卖了23套，4月也已经卖了20多套了。
图源网络
2000万以上的带看占比只有可怜的1.9%。
这就是上海楼市现在最真实的样子。
低总价的刚需和改善房源，带看量、成交量都起来了，价格也有稳住的迹象。
但高总价的豪宅，带看量稀稀拉拉，成交量更是惨淡，价格只能一降再降。
豪宅不是没有跌过，但这一轮下跌和以前最大的不同在于：
以前豪宅跌的时候，整个市场都在跌；
现在刚需已经在回暖了，豪宅却还在探底。
这种分化，才是最值得警惕的信号。
有钱人不接了？
既然刚需在回暖，卖掉刚需房的人手里有了钱，不是应该去换更大的房子吗？
楼市也确实存在这样的轮动规律。
但现实是，这轮传导的速度远没有大家想象的快。
第一，新房把二手豪宅的路堵了。
这是最核心的原因。
现在的上海新房市场，豪宅供应量不算少。
这些新房，产品力完全吊打几年前的二手房。
户型设计更合理，得房率更高，装修标准更高，公区配套更奢华。
最关键的是，价格没比二手贵。
复兴珑御要3500万，安澜上海238平中低区也有3800万的。
全抬板，就算是中低区也不是以前概念里的1、2楼那么差。
二手豪宅的定价权，已经被新房彻底锁死了。
你想卖掉二手房，唯一的办法就是比新房便宜。
新房卖15万，你二手房不挂到14万以下，谁来买你的？
第二，总价天花板效应非常明显。
3000万以上的房子，客群本身就极度狭窄。
最要命的是，这部分买家对“捡漏”的定义和普通人完全不一样。
普通人觉得便宜50万就是捡漏，但在豪宅买家眼里，你降个两三百万可能只是小意思，离捡漏还差得远。
抓紧卖
相比老破小，需要卖房的豪宅房东真的可以考虑抓紧卖。
1、认清你的竞争对手。
竞品远比小区挂牌的几套房子多。
市区的大平层，风貌别墅等等都有可能吸走你的潜在买家。
趁这小阳春的热度，把价格定到位，快速卖房。
2、放弃幻想，别指望轮动。
刚需回暖之后豪宅就会涨？
理论上是这样，但等轮动传导到你这个总价段，可能需要半年，可能需要一年，甚至可能需要更久。
在这半年一年里，你的房子每一次降价都会让下一个买家更有底气砍价。
更重要的是，在这半年一年里，还会有更多的新房入市，你的竞争对手说不定会变得更多。
3、别纠结那几十万。
很多房东不愿意降价，不是因为不着急卖，而是觉得“我这么好的房子，凭什么卖这么便宜”。
豪宅房东更会觉得自己的房子好很多。
这种心态我能理解，毕竟房子是心血，也是面子。
但在当前这个市场环境下，面子是最不值钱的东西。
能卖掉、能回笼资金，才是真正的赢家。
你今天少卖50万，耽误的时间，可能就要少卖100万。
最后
复兴珑御14.5万不是一个偶然事件，它是整个上海豪宅市场在挤泡沫的缩影。
泡沫挤干净了，价格才能稳住，市场才能健康。
但对豪宅房东来说，泡沫挤在你身上的时候，真的很疼。
可是没有办法，大势面前，个人的纠结不值一提。
与其被动挨刀，不如主动出击。
